不動産登記の登記簿には、表題部と権利部があります。表題部は建物の構造や床面積などが載ります。表題部には所有者の欄があり、家を建てた人がのります。建てた人というのは、ハウスメーカーのことではないですよ。ハウスメーカーに誰が依頼をしたか、その人のことです。業者が建売して売却した場合は、売主である業者がまず所有者になることもあります。一般のお客様が土地を買い、自分でハウスメーカーに依頼して建物を建てた場合は、そのお客様が所有者となります。

建物の保存登記は、権利部に所有者として初めて名義人を載せる登記のことです。表題部の所有者は、ここに載っても所有権を他の人に主張できませんが、権利部の名義人は他の人に自分が所有者であることを主張できます。

この保存登記、登記を申請できる人が法定されています。
・表題部所有者本人または相続人（不動産登記法第７４条１項１号）
・判決で所有者とされた人（不動産登記法第７４条１項２号）
・収用※によって取得した人(不動産登記法第７４条１項３号）

ところがマンションなどの区分建物に限って
・表題部所有者から直接所有権が移転した人（第７４条２項）
が保存登記できるという例外があります。

マンションは一棟を大きな会社が建築し、その各々の部屋につき謄本が作られます。そして、その世帯数分全部、建築した会社が表題部所有者として登記されます。
そうすると、原則ではその後、徐々に売却していく際、まずその会社が保存登記の申請人になり、その後買主へ移転登記を入れることになります。
沢山の部屋の売却でその度に申請人となるのはその会社の負担が大きいので、マンションに限り、いきなり買主名義で保存をすることが認められました。
これによる保存登記はマンションなどの区分建物にしか適用されません。

本来であれば所有権の変遷通りに登記を入れるのが原則だからです。

７４条２項の場合、表題部所有者の保存と、所有権移転を省略し、いきなり買主が保存登記を入れることになります。

たまたま未登記の戸建てを所有した売主から購入した買主は、自分が所有者として表題登記申請すれば、その人の保存登記で済みました。
ところが、売主が売却する段になって、所有者として売主が表題登記申請すれば、売主名義での保存登記を入れて、売主から買主へ移転登記を入れる必要があります。その分、入れる登記の数が増えるのと、登録免許税も少し余計にかかります。戸建てでは７４条２項の適用がないからです。
（総合的にどちらが費用少なくてすむかというのは、表題登記費用をどちら負担にするかで変わってきます。）

※収用・・・公共の利益となる事業（土地収用３条）の用に供するために、土地等の所有権等を所有者から企業者に強制的に移転させることです。

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