私達が登記をする際、登録免許税は不動産の評価額をもとに計算します。
これは毎年送られてくる納税通知書に記載があります。
この不動産評価額は毎年１月１日時点の状況を把握したものです。

ところが、この納税通知書では、評価額が分からないケースがあるのです。
一つは、新築された建物です。８月に新築されて、その年の１月１日にはまだ、建物として認められていなかった場合は、価格がつきません。

この場合はどうやって計算するのでしょう。構造（木造など）や種類（居宅など）によって都道府県ごとに平米単価が決められています（新築建物課税標準価格認定基準表）。これに床面積をかけて計算します。

そして、もし、その建物が新築ではなく、建築して時間がたっている場合は、経過年数によって先ほどの金額に補正率（０．８％から０．２％まで）がかけられます。木造の場合は２７年で０．２％までおち、それ以降はずっと０．２％です。古くなればそれだけ、価値が下がりますよね。２７年経つと、新築の２割の価格です。

新築以外の建物は、普通１月１日の時点で建っている為、評価証明書にのってきます。したがって、先ほどの補正率をかける計算はする必要がないことがほとんどです。ですが、たまに増築部分が評価証明書で認識されてなかった場合の増築部分の計算などで、上記計算方法によって出す時があります。

今回ずっと未登記で課税もされていなかった（納税通知書にものっていない）建物がありました。最近表題登記をあげましたが、新築年月日は分からず「平成年月日不詳新築」となっています。とても、新築ではありません。ところが平成のいつ建ったか分からないため、経過年数が分からず、それがはっきりしない限りは平成３１年で課税すると言われました。どうみても新築ではないのに、ほぼ新築で評価されるのは、可哀想です。。平成のいつの時代に建ったのか。平成一桁か、３１年かで、補正率が変わってきますので、その違いは大きいです。

建てたご本人は亡くなってしまっているため、なかなか当時のことが分かりません。不動産やさんも、法務局の方も、私も「いつなんでしょうねぇ。。。」となりました。

ところが、行政はすごいです。毎年１月１日、航空写真を撮影し、それを保存されています。それをもとに毎年課税しているのです。

平成の時代の航空写真を毎年確認してもらって、その建物が建った年を明確に突き止めることができました。写真が動かぬ証拠となりました。

このように、行政はちゃんと写真をとって調査をして課税されているので、その課税と登記は連動していません。未登記の物件でもきちんと課税がされるのは、そのためです。

今回の不動産は平成１３年に建ったと判明しました。ちゃんと写真に写る建物が出現したのはその年ですが、それ以降も課税はされず、納税通知書にも載ることはありませんでした。とっても特殊なケースですが、行政で建物と認識する条件が欠けていて、まだ建物とみなさない状態だということです。

現在もその建物は当時のままですが、「年月日不詳新築」ということで表題登記が入りました。不動産登記では建物とみなされて、表題登記が作られたのですね。何をもって建物とするかは行政と微妙にずれがありますが、手続きの際には法務局が行政に照会をかけつつ、なんとか解決した次第です。

登記では良く、事実を証明するための証拠を求められますが、古いものになると、、「無いものはない」という困った状態になります。今回は明確に新築年月日を証明するための書類が無かったため、航空写真があって本当に良かったです。

寒いのが嫌いな私ですが、冬はいいなぁと思うことがありまして、それはお花の持ちがすごくいいということです。夏とは比べものにならないです。
ちなみに、

このリューココリーネがまだ咲いていて、そういえばいつ買ったんだっけ、と思ったら１１月２８日でした。お花も命なので、元気で嬉しいです。

お料理する時も、寒いから食材扱いやすいですね。真夏みたいにすぐ冷蔵庫入れなくても、そういう心配が減ります。

今朝ついに庭の水やり用のホースの水が出なくなりました。慌ててしまいましたが、その後花壇のお花が霜で凍っていたので、多分ホースも凍ってたのかな。壊れた訳じゃないよね。きっと