そういえば、二つ前の記事で共有物不分割特約のお話をしました。

この特約を設定する登記を申請する登記では、利害関係人の承諾書が必要になります。

利害関係人は誰だか分かりますか？

分かりやすくするために、土地がＡさんＢさん共有とします。

持分２分の１ずつで登記が入っています。
名義人　持分２分の１　　Ａ
　　　　　　２分の１　　Ｂ

そして①この土地全体にＣ銀行の抵当権がついている。
②Ａさんの持分だけにＣ銀行の抵当権がついている。

①②の状況で、ＡさんＢさんが共同で共有物不分割特約の登記を入れる時、Ｃさんが利害関係人になるのはどちらのケースでしょう？

言い換えると、共有物を分割しない＝しばらくＡさんＢさん共有のままで、不都合なことになるのは誰でしょう？
ということです。

答えは②の持分に抵当権を設定しているＣさんです。

抵当権者は、もし、債務者が弁済できなかった時に、不動産を売却してそれを弁済にあてます。

②のケースで担保になっているのは、Ａさんの持分、全体の２分の１の持分です。
したがって、弁済ができなかった場合は、この持分が取引されることになります。

そして、持分だけ購入する買主さんは、何の為にこの不動産を買うのでしょう。
共有である以上、全ての所有権を持っている訳ではありませんので、なかなか思い通りに利用処分はできません。
そのため、持分の売買は、普通の所有権に比べて随分安くなっています。

購入したＤさんは、これを安く買ってＢさんと共有物分割をし、Ｂさんに持分を買ってもらうか、逆にＢさんの持分を買い取って全体の所有権を誰かに売却する為に購入します。

したがって、不分割特約があったら、それができません。
不分割特約つきの不動産の共有持分は、単なる（分割請求できる）不動産持分より、更に更に売却しづらい物件になる訳です。

そのため、②の場合の不分割特約はＣ銀行にとって、かなりの不利益になります。

全体に抵当権を持つ①の場合は、弁済が滞った場合は全体を売却することになりますので、不分割特約の問題になりません。

以上、共有物不分割特約の登記を入れる際の利害関係人についてのお話でした。

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